不吃不喝還要9年：媒體說房市修正了，但你的薪水追上了嗎
先講結論：房價所得比從高峰10.82倍降到9.32倍，不是「房市修正到位」，是「比較沒那麼痛」而已。
截至2025年第四季，台灣一般家庭不吃不喝還是要9.32年才買得起一戶中位數住宅，這個數字放到全球任何一個城市都叫泡沫等級。
媒體用「連5季減輕」當標題，散戶看了以為機會來了，但官方數字攤開來看，真相是房價只跌了一點點、所得追了一點點，購屋這件事依然遙不可及。
這篇用內政部的數字，拆給你看。
9.32倍的真相：是「比較不痛」，不是「不痛」
你以為房價所得比降了就代表房子變便宜，但實際上9.32倍依然是國際公認的「嚴重負擔不起」。
根據內政部不動產資訊平台2025年第四季資料，全國房價所得比為9.32倍，較2024年第三季高峰的10.82倍下降了1.5（由10.82降至9.32），且已連續5季改善。
聽起來很美，但Demographia（全球最具公信力的住宅可負擔性年度調查機構）每年發布的《International Housing Affordability》報告，將房價所得比超過5.1倍定義為「嚴重無法負擔」（Severely Unaffordable）等級，9.32倍是這個門檻的將近兩倍——即使考慮到台灣地狹人稠、都市集中度高的結構因素，這個差距依然懸殊。
換個方式講你更有感。
以2025年第二季數字為例（以下為說明計算方式的舉例，非最新Q4數據）：全國中位數房價980萬元，家庭可支配所得99.14萬元。
意思是一個家庭把每一塊錢、每一餐都不花，整整存將近10年才買得起一間中位數的房子。
從10.82倍降到9.32倍，省下的不過是「一年多一點」的不吃不喝，這就是媒體口中的「房市修正」。
台中跌最多？先把那個3.62%搞清楚
很多人把「年跌3.62%」掛在台中頭上，這是看錯欄位。
根據內政部住宅價格指數，2025年第四季全國房價指數年減3.62%，這是近五年首見年度衰退；而真正跌最深的是台中市，年跌6.65%，居六都之冠，其次是高雄年跌4.91%、台南年跌4.23%，至於台北、新北、桃園的跌幅全都在2.2%以內。
所以正確的說法是：全國跌3.62%、台中跌6.65%。
這個差別很重要，因為它告訴你跌的是中南部、撐住的是雙北。
央行第七波信用管制（2024年9月上路，主要限制第二戶以上的貸款成數、緊縮投資客槓桿空間）讓真正鬆動的是這幾年漲最兇、投資客最多的台中與南二都，而剛性需求最強的雙北幾乎沒讓步。
對想在雙北買房的人來說，這波「修正」基本上跟你沒關係。
屋主為什麼不降價？因為帳面認賠比空著更難接受
你有沒有想過，為什麼台中跌了6.65%就算「重挫」，而不是30%、50%的那種崩？
答案不全是市場基本面多好，而是房價有一個天然的「下跌僵固性」——價格容易往上衝、卻很難往下跌。
屋主的心理不允許他以低於買進成本的價格賣出，寧可讓房子空著也不要帳面認賠。
這個行為偏誤讓房市在成交量萎縮之後，價格緩緩磨而不是瞬間崩，也是為什麼房價所得比一旦衝高，要靠數字回到合理區間往往需要好幾年。
Leung & Tang (2023)研究發現（本文整理）：房價所得比具有高度的持續性，且與落後期的總產出走勢呈現長期正向關係；市場一旦偏離均衡，回歸的過程往往比外界預期的更漫長。— The Dynamics of the House Price-to-Income Ratio: Theory and Evidence, Contemporary Economic Policy, Vol. 41(1), pp. 61-78.
講白話，房價所得比一旦衝上去，它不會像股價一樣崩下來，而是慢慢磨。
5季內從10.82倍降至9.32倍，看起來是趨勢，但以這個速度，要從9.32倍磨回相對合理的6倍以下，理論上還要再好幾年，而且前提是房價持續跌、所得持續漲，這兩件事一個都不能停。
媒體把5季的小幅改善講成「修正到位」，是把「剛開始降」當成「已經降完」。
「修正到位」最大的破綻：成交量萎縮不等於價跌到底
華爾街有句老話：價跌要看量。
房市現在的狀態是「量先死，價慢跌」——成交量大幅萎縮在前、價格才緩慢跟進，這恰恰是房價最危險、最容易騙人的階段。
2025年全台推案銷售金額約2.1兆元、年減11.2%（住展雜誌統計），成交戶數大幅萎縮，但價格只跌了個位數百分比。
為什麼？
因為房子和股票最大的不同，就是它有「下跌僵固性」——屋主寧可讓房子空著也不肯降價，因為帳面認賠在心理上比繼續持有更難接受，而這個心理機制有扎實的行為經濟學依據。
Genesove & Mayer (2001)研究發現（本文整理）：賣方在面臨名目損失時（房價低於當初買進成本），往往設定更高的要求售價、承受更長的等待期，而非降價成交；這種損失規避行為正是住宅市場出現下跌僵固性的核心機制。— Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market, Quarterly Journal of Economics, Vol. 116(4), pp. 1233-1260.
建商則靠口袋深撐著不降價，所以在成交量已經腰斬的情況下，價格還是只肯一點一點讓。
這意味著現在看到的3.62%，很可能只是「下跌的第一段」，不是「修正的最後一段」。
把成交量崩跌誤讀成價格落底，是這波「房市修正到位」話術最大的破綻。
那你到底買得起了嗎？三個數字自己對
別問媒體，問你自己的薪水。
判斷你買不買得起，不要看「房價跌了沒」，看這三個官方數字對照你的實際狀況。
第一，全國房貸負擔率2025年第四季為40.75%（也就是每月房貸佔月收入的比例），雖然從2024年第三季高峰46.8%降了6.05個百分點，但40.75%代表平均每個購屋家庭，每月所得有超過四成要拿去繳房貸，這已經超過一般財務建議的安全警戒線。
第二，地區差很大。
台中、桃園的房貸負擔率減輕幅度不到5個百分點，是六都裡改善最少的，等於這兩地的痛苦幾乎沒減多少；雙北雖然減輕較多，但基期本來就高到嚇人。
第三，這波改善有很大一部分是「所得追上來」貢獻的，不是房價真的崩。
一旦薪資成長停滯，這個分母撐不住，房價所得比隨時會回頭往上。
還有一個很少人認真算過的財務對比：「繼續租房 vs 現在買」的實際成本差距。
台北市中古公寓的租金報酬率長期維持在1.2%至1.8%之間（根據信義房屋、住展等機構多年統計，各年略有差異，且為全球主要城市裡數一數二低的水準），一間市值1500萬元的房子月租大約1萬5至2萬2左右。
若決定買進：首付三成450萬、貸款1050萬、按目前房貸利率約2.2%計算，30年期每月本息攤還約3萬9千元，前幾年利息支出遠超過同一間房的市場月租金。
「先租後買」不是沒有代價，而是每月節省的現金流必須真的投入到更好的去處，這筆帳才划算。
搞清楚這個機會成本，才算真正算過「買不買得起」這道題，而不只是看媒體說有沒有「修正到位」。
你現在該做什麼？先算出你的房貸天花板
不要被「連5季減輕」這五個字騙進場。
如果你是自住剛需，現在的重點不是「是不是底部」，而是「你的房貸負擔率會不會超過合理上限」。
把你家的年所得乘以30%當作每年可負擔的房貸天花板，超過就是過度槓桿，房價跌不跌都跟你的財務安全無關，你撐不撐得住才是。
中南部尤其台中還在跌段，沒必要急著接刀，給市場多一點時間把成交量萎縮的訊號反映到價格上。
今天就可以做的一件事：把你家每月稅後收入乘以30%，那是你每個月可以負擔的房貸上限。
再去銀行試算以這個金額為上限、30年期能貸多少本金，那才是你真正買得起的總價天花板。
知道這個數字之前，任何「現在要不要買」的討論都是空談。
這篇不適合誰：如果你是手上滿手現金、打算長期持有20年以上的純自住買家，這篇的「再等等」邏輯對你意義不大，你買在哪一年的差別會被時間稀釋。
如果你已經簽約、房子在蓋了，這篇也幫不了你，那就把它當成下一次決策的提醒。
數字怎麼來的，我可能錯在哪
本文房價所得比（9.32倍）、房貸負擔率（40.75%）、各都減輕幅度，均取自內政部不動產資訊平台2025年第四季統計；住宅價格指數年增減率（全國-3.62%、台中-6.65%）取自內政部六都住宅價格指數同期資料。
中位數房價980萬元與家庭可支配所得99.14萬元為2025年第二季數值，僅用於說明計算方式，非最新Q4數字。
推案銷售金額與年減幅引用住展雜誌統計，實際數字依各家口徑略有差異。
如果我錯了，最可能錯在哪：這篇的結論建立在「房價會延續下跌、且央行不會大幅鬆綁信用管制」這個前提上。
如果2026年央行因房市冷卻過快而提前放寬限貸令、第二戶成數回升，加上交屋潮的供給壓力被建商硬撐住，那麼價格可能在高檔橫盤而不是續跌，「再等等」的策略效果就會打折。
另外，若薪資加速追上，房價所得比可能比我預期更快改善，這是我可能太悲觀的地方。
本文為個人觀點分享，不構成任何投資或購屋建議。
投資與購屋皆有風險，請審慎評估自身財務狀況，必要時諮詢專業財務顧問後再行決策。
